필사- 대한민국 부동산의 미래

불황기에 대규모로 신도시 분양이 이뤄진다면 구도심의 주민이 주택을 팔고 신도시로 이주해야 하는데, 불황으로 인해 구도심의 아파트가 팔리지 않는 현상이 발생한다는 것입니다. 그러자 도미노 현상으로 신도시의 입주지연이 일어나고 연쇄적으로 미분양이 일어날 수 밖에 없습니다. 이는 구도심의 아파트 가격 하락을 불러왔습니다. 그래서 지방의 24평 아파트 가격과 신도시가 많이 분양된 지역의 아파트 가격이 역전된 것입니다. 

이러한 역전 현상이 일어난 대표적인 곳은 경기 서부 지역입니다. 영종, 청라신도시가 있는 인천, 김포 한강 신도시가 있는 김포, 파주 운정, 식사지구가 있는 일산, 파주지역 등

 

서민들이 많이 투자하는 종목은 주로 부동산과 주식입니다. 이 종목들은 보여주고 싶은 사실을 숫자로 보여주는 특징이 있습니다. 대부분의 사람들은 이 숫자(사실)들을 보고 투자해도 될 물건(진실)으로 받아들입니다. 나름 합리적인 판단을 근거로 하고 있지요. 하지만 이런 투자는 여러 모로 위험합니다. 먼저 생각해야 할 사실은 숫자는 과거의 데이터라는 점입니다. 

 

'사실'뒤편에 숨어있는 진실을 보는 눈은 맥락을 파악하는 데서 생깁니다. 투자에서 맥락은 무엇일까요? 아마도 저평가와 흐름이 아닐까요? 

' 내 수준에서 적당하게 투자할 수 있는 물건인가?' '너무 비싼 물건은 아닌가?'

 

자본을 축적하려면 해야 할 일이 있습니다. 쓸데없는 데 쓰는 돈을 줄이는 것입니다. 

 

노동력이 있는 기간은 토지와 자본을 만들이 위한 준비기간입니다. 부지런히 토지와 자본을 만들어야 합니다. 노동력이 있을 때 토지와 자본을 모으지 않으면 평생 일하다 은퇴 후 죽을때까지 또 일할 수 밖에 없습니다. 

 

자영업을 시작하기 전에 꼭 알아야 할 일이 있습니다. 차리고 싶은 자영업에 취직해야 합니다 그래서 그 가게는 잘되고 있는지 알아봐야 합니다. 그 직종은 어떤지, 유행을 타는지, 객단가는 얼마인지, 이 집의 경쟁력은 무엇인지, 서비스는 어떻게 해야 하는지, 종업원의 교육은 어떻게 시키는지. 

 

무엇인가를 배우려면 대가를 치러야 합니다 학교다닐때도 돈 내고 배우러 다녔는데 돈 받지 않고 장사 기술을 배우는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모릅니다 

 

대출 규제는 어떤 영향이 있을까요? 

오피스텔이나 빌라 그리고 수익형 부동산인 상가와 같은 형태로 갈아타야 하지 않을까 생각합니다. 

기존 대출 때문에 전세가 늘어날 수도 있습니다. 

 

서울의 도심개발 

100층짜리 건물들이 들어서고 있으며 앞으로도 지어질 예정입니다. 서울의 재개발 재건축이라도 대규모로 일어난다면 앞으로 서울의 위성도시들은 급격히 위축될 수 있습니다. 

 

통일이 되면 수도권의 부동산은 폭등할 것으로 보입니다. 최악의 시나리오에서도 최상의 시나리오에서도 오르는 곳은 서울과 서울에서 가까운 곳입니다. 

 

저는 사람들이 본격적으로 몰려들기 전을 투자 시기로 봅니다. 현재 가장 핫한 물건과 장소는 이미 경매법정에서 폭발적으로 거래중입니다. 지금은 이 물건과 장소에 투자해서는 안됩니다. 대신 앞으로 투자할 새로운 곳을 찾아야 합니다. 

 

자료를 모으라. 미래에서 오지 않은 이상 방에 앉아서 좋은 투자처를 알아내기란 불가능합니다. 그래서 자료를 모아야 합니다. 어느지역이 GRDP가 높은지, 인구가 많은지, 산업단지가 많이 분포되어있는지, 그 산업단지에는 얼마나 많은 기업이 들어가 있는지, 그 기업들은 얼마나 크며 면적은 얼마인지 등 수많은 자료들을 인터넷으로 찾아 엑셀로 정리하는 작업을 거쳤습니다. 신문, 방송 등을 통해서 현재의 흐름을 짚어나가는 것도 좋은 방법입니다. 많이 읽고 많이 색가해야 합니다. 많은 자료를 모으고 사람을 만나고 책을 읽고 투자에 대한 생각이 떠오를 때까지 데이터 수집을 게을리하면 안됩니다. 모으세요 아는만큼 보입니다. 

 

생각하라. 수많은 데이터를 가지고 있다면 그것을 통해 어떤 곳을 갈 것인지 정해야 합니다. 

생각하라는 주제는 수없이 많은 의미를 담고 있습니다. 

판단하라 유추하라 결정하라 연관지으라 비교하라 등입니다. 

 

실수를 하지 않으려면 간접경험을 많이 해서 학습해야 합니다. 이미 저질렀다면 다시는 같은 실수를 반복하지 않아야겠지요. 내가 임장활동을 할 때 놓친 부분은 무엇인지 파악하는 것도 중요합니다. 시세조사를 잘못했다거나 귀찮아서 대충햇을 수도 있습니다. 부동산의 하자는 꼼꼼히 봤는지 주변의 교통여건은 제대로 조사했는지 등 

 

나는 돈이 없는 사람이기 때문입니다. 돈이 없으니 돈을 벌려면 위의 사이클을 돌려야 합니다. 자료를 찾고, 생각하고, 사서 오르면 팔고, 새로운 투자처를 찾는 노력을 지속애햐만 내 자산을 불릴 수 있습니다. 비록 힘들고 고단할지라도 새로운 곳을 찾아 떠나야 하는 것은 운명입니다. 그러나 미래를 위해 현재를 희생하지는 말아야 합니다. 투자처를 찾고 자료를 찾고 생각하고 현장에서 느끼고 사고 파는 일 속에서도 얼마든지 행복을 찾고 성취감을 이룰 수 있씁니다. 현재의 삶에서도 행복을 찾는 우리가 됩시다. 

 

시장에서 가격적으로 싼 물건을 사는게 아니라 내가 생각하기에 시장 가격에 사더라도 저평가된 물건을 사는 것이 핵심입니다. 단순한 시장의 가격과 저평가된 물건을 사는 것(싸게 사는것)과의 차이입니다. 

 

장기투자로 졸부한번 되어보자! 

부자가 되는 방법은 여러 가지가 있습니다. 사업을 일으켜서 부자가 되면 재벌이 됩니다. 의사나 변호사 같은 전문직이라면 좀 더 쉽게 될 수도 있겟죠. 부동산으로 돈을 번 사람들은 한 가지 패턴이 확실합니다 ' 졸부가 되는 것입니다 ' 

졸부들은 명확한 두가지 특징을 갖고 있습니다. 

첫째는 싸게 많이 사고, 둘째는 그것을 살 당시에는 개발 계획이 전혀 없었다는 점이입니다. 돈이 생기면 맘에 드는 부동산을 계속 사 모으는 사람입니다. 그래서 졸부는 부동산 장기 투자자 중에 나옵니다.