지역분석 강의 후기 - 4강

안녕하세요, 

부동산 공부하면서, 고수들은 어떻게 지역을 분석할까? 를 고민했어요. 

그래서 신청한, 메디테라님의 강의!

아직 1,2,3강 후기도 작성하진 못했지만, 마지막 강의를 들으면서 느낀 점들을 먼저 작성해보려고 합니다. 

 

부제 : 지방 부동산 불장으로 다 올랐지다지만, 아직도 놓치지 말아야 할 지방 저평가 지역은?

 

이번 강의의 부제에서 메디테라님께서 지역을 선정하는데 얼마나 고민이 되었을지가 느껴졌어요. 

지금 부동산 시장은 전국이 불장이죠!

특히나, 광역시와 같이 누구나 아는 좋은 곳들은 더더욱 많이 오른 상황이에요. 

이런 불장에 어느 지역을 먼저 공부하는 것이 좋을지,

어디가 덜 올랐는지, 알려주시고자 하는 테라님의 마음이 느껴졌습니다!

 

테라님의 지역분석의 시작은 

시장강도, 3개월간&8개월간 매매, 전세상승률을 확인하며, 시장의 흐름을 파악하는 것으로 시작되었어요. 

개인적으로 저는 차트를 잘 이해하지 못하는 편이었는데, 

강의를 들으면서 , 데이터 분석 스터디를 꼭 참여해야겠다는 생각이 많이 들었네요!

 

데이터로 흐름을 파악하고 난 후, 

인구가 어디로 전입, 전출하근지, 지역 내 공급은 어떤지 살펴보면서, 

이 지역내의 수요와 공급을 파악할 수 있었습니다. 

지방에서는 인구수가 수요이기 때문에 매우 중요한데, 전입 전출을 파악하면서 ,

인구의 흐름, 서로 영향을 미치는 공급량을 파악할 수 있었어요. 

 

이때 가장 인상깊었던 것은, 

현재의 공급량이 실제 물량으로서의 의미가 있는지 고민해봐야 한다는 점이었습니다. 

지금 입주하는 물량의 경우, 양도세가 매우 높기 때문에 매매 매물보다는 전세 매물로 나오고 있는 상황이에요. 

이런 상황에서는 매매가보다는 전세가에 더 영향을 미친다는점! (내가 전세를 맞춰야 하는 경우 꼭 염두해야겠어요!)

 

마지막으로 매물동향과 전고점, 거래량을 보면서 언제 많이 거래되었고, 

정책의 영향을 받는 지역이었는지 파악해보았습니다. 

특히 지방에서는 외지인의 유입이 가격 상승의 필요충분 조건이다!! 잊지 말아야 해요!!

 

이후 지도를 보면서 생활권 파악, 신축 입주의 영향등을 설명해주시는 

본격적인 지역 분석으로 들어갔어요. 

일자리나 교통, 개발 호재부터 생활권별 선호도, 단지별 특징을 설명해주셨어요. 

이런 설명에서 테라님이 얼마나 많은 시간을 들여 지역을 공부하셨을지 느껴졌습니다. 

 

메디테라님을 벤치마킹하여,

지역을 공부하면서 어떤 점들을 파악해야 하는지 정리해보았어요.

 

1. 생활권이 어떻게 나뉘는가 ( 공원이나 도로를 기준으로 하기도 한다) - 좋은 인프라 이용 가능한가 파악 

2. 연식별 아파트 ( 선호하는 신축, 준신축, 구축 / 비선호 신축, 준신축, 구축 파악)

- 실거주 탄탄한 구축 공시지가 1억이라면 투자 가능!

3. 단지의 특징, 단지 내 타입별 특징 

4. 지역의 흐름(시별, 동별)  - 매매가, 전세가, 매매거래량, 전세거래량, 시장강도, 매매상승률, 전세상승률 

5. 투자수요 & 실거주 수요 파악 

6. 테마 2가지 : 공시지가 1억 미만 or 가격 관계없이 실수요자 탄탄한 곳 

7. 일자리 호재 & 개발사업 & 교통 호재 - 호재에 영향을 받는 지역 

8. 신축 입주의 영향 

9. 전세 셋팅할때 지역 내 수리 정도 파악 

10. 대표 단지의 흐름 파악

 

배울 점이 정말 많은 메디테라님 강의였습니다. 

강의 마지막에 

' 노동을 한 대가로 버는 돈과 투자를 통해 얻는 돈은 다르다. ' 

라는 말씀을 보면서, 투자에 대한 의지를 더욱 뿜뿜 높일 수 있었습니다. 

 

부동산 투자로 경제적 자유를 달성하는 그날까지!!