대한민국 아파트 부의 지도

 

책 제목(책제목 + 저자) : 대한민국 아파트 부의 지도 + 이상우

저자 및 출판사 : 이상우 한빛비즈

읽은날짜 : 21.04.24

핵심키워드 3가지 뽑아보기 : #입지 #서울 #직교학환

 

 

1. 저자 및 도서 소개

: 이상우

서울대학교에서 공학(학사·석사)과 경영학(학사)을 전공했다. 조선 업체에서 근무하며 쌓은 경험을 바탕으로 산업재(기계·조선) 전문 애널리스트로 활동해왔고, 탁월한 분석 능력을 인정받아 부동산·건설 업종까지 활동 영역을 넓혔다. 2011년부터 2017년까지 [한경비즈니스]·[매경이코노미]가 선정하는 베스트 애널리스트에 수시로 이름을 올리고 있다.

 

2015년부터 저자가 발간해온 [월간 부동산 라이프]는 정확한 시장 분석과 투자 전망을 제시하는 텍스트이자 지표로 부동산 전문가들 사이에서는 ‘교과서’로 통한다. 또 2013년부터 [계간 일본통신日本通信]을 통해 일본 부동산 시장과 업체 분석, 주가 전망을 제시하고 있다. 이 외에 여러 매체에 칼럼을 기고하고 있으며, 경제 팟캐스트 [신과 함께], 부동산 전문 팟캐스트 [부동산 클라우드] 등에 출연했을 때는 20만 회 이상의 다운로드를 기록했다.

 

저자가 부동산 시장 안팎에서 뜨거운 관심을 끄는 이유는 팩트와 데이터를 기반으로 정확한 전망을 내놓기 때문이다. 가시적으로 드러나는 호재와 이슈 이면에 숨겨진 여러 가지 상황과 요소들을 유기적으로 결합하는 분석력은 타의 추종을 불허한다. 첫 책 《대한민국 부동산 대전망》이 부동산의 큰 흐름을 제시하여 독자와 투자자의 안목을 넓혔다면, 새 책 《대한민국 아파트 부의 지도》는 보다 직접적이고 구체적으로 지역과 전략을 소개함으로써 투자자들의 가려운 곳을 긁어주고 있다.

 

 

2. 내용 및 줄거리

: 생애 주기에 따라

부동산의 가치가 달라진다

우리나라 사람 대부분은 신혼살림을 차리면서 생애 첫 집을 구한다. 신혼부부가 선호하는 집은 어떤 집일까? 부부가 함께하는 시간을 늘리기 위해서는 직장과 가까워야 하고 주변에 상업 기능이 발달되어 있어야 한다. 그러다가 아이가 생기면 집을 바라보는 시각이 달라진다. 이때 우선시되는 것은 교육 환경이다. 학원이 밀집되어 있고 학군이 뛰어난 지역의 부동산 가격이 높게 형성된 이유다. 40대에 이르면 노후를 생각하면서 집의 자산 가치에 눈을 뜨게 된다. 정부가 추진하는 도시 계획과 개발 사업에 시선이 간다. 자식들 결혼하고 은퇴 시기에 이르면 집과 집 주변이 주요 활동 무대가 된다. 당연히 집 주변의 자연환경이 중요해진다.

 

이처럼 사람은 살아가면서 시기에 따라 부동산을 바라보는 시각이 변화한다. 지금 내가 처한 상황과 환경에 따라 집의 효용성이 결정되고 가치 역시 달라지는 것이다. 하지만 자신이 원하는 요건을 갖춘 집이 있다고 해서 가격을 따지지 않을 수는 없다. 따라서 집을 구매할 때의 고민은 다음 세 가지로 압축된다. ‘언제’ · ‘어디의’ · ‘얼마짜리’ 집을 사야 하느냐 하는 문제다.

 

목차

책을 시작하며 _ 투자자들의 필요와 조언으로 탄생한 책 추천사 1 _ 우리가 원하는 부동산에 대한 모든 것 추천사 2 _ 구체적이고 실질적인 질문에 답해 주는 부동산책   Chapter 1 내 집은 어디에 있지 내가 ‘살’ 집을 고르는 첫 번째 조건 언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하는가? ｜생애 주기에 따라 부동산을 보는 시각이 달라진다｜집을 살 때 반드시 고려해야 할 요건들 PIR이 내 집의 가치와 가격을 정하는 기준이 된다 ｜과연 대한민국 주택 가격은 지금 고점인가?｜주택 구매의 필요충분조건 실수요와 투자 목적에 따른 저평가 부동산 찾는 법 ｜주택담보대출비율(LTV) 40%의 의미｜부동산 규제 정책 속에서 내게 맞는 집을 찾는 방법   Chapter 2 황금 열쇠 1 고소득 직장 고소득 직장은 어디에 있나? ｜기업의 주가를 확인하면 고소득 직장이 보인다｜고층 빌딩이 밀집한 지역을 주시하라 전통적 강자 4대문 지구(CBD) ｜광화문, 행정과 외교의 중심지｜을지로, 대형 은행들의 본거지｜서울역과 남대문 지역이 만들어 가는 변화｜동대문과 충무로는 소득 상승 중 고소득 직장의 요람 여의도·마포 지구(YBD) ｜여의도, 고소득 직장 밀집 지역｜마포, 출퇴근 편리성으로 가치 급상승 신흥 강자 강남 지구(GBD) ｜강남구, 획기적인 변화로 또 한 번 업그레이드｜서초구, 변화의 중심에 서다 오피스 기능 강화로 재평가되는 송파 · 강동 지구 뚜렷한 고소득 직장이 보이지 않는 서울 서남 지역 상황 개선이 기대되는 경기 동남 지역 ｜성남 분당은 호재의 연속｜과천, 대형 도시로 탈바꿈｜수원·용인·화성, 삼성의 아성 기업과 지역의 끈끈한 유대 경기 서남 지역 환골탈태를 기다리는 인천권 고소득 직장 부근이 반드시 고급 주거지는 아니다 회사 근처가 아니라면 회사에 다니기 편한 곳이 유망 지역 ｜서울 전역과 경기도 전역을 포괄하는 광화문·을지로(CBD)｜소득에 상관없이 선택의 폭이 넓은 여의도권｜비용 대비 효율이 좋은 마포권｜대한민국 대표 고급 주거지 강남권(GBD)｜또 하나의 강남, 잠실권｜선택의 폭이 넓지 않은 성남·과천권｜선택의 폭이 넓은 서울 서남권과 경기 서남권｜철도 교통이 큰 의미를 갖지 않는 인천권 각 지역별 통근 권역이 겹치는 지역이 선호 지역 각 지역별 연소득에 따른 주택의 가격과 적정 지역 · 고소득 직장에 따른 추천 지역 ｜마포｜왕십리｜옥수·금호｜흑석｜분당 정자동   Chapter 3 황금 열쇠 2 교통 호재 서울 지하철의 연장 노선에 주목하라 ｜3호선과 운정 신도시｜4호선 연장선, 진접선｜하남 전역에 수혜를 안길 5호선 연장｜교통 오지에 혜택을 줄 7호선 연장｜8호선 연장 노선, 별내선 서울과 수도권의 지형을 바꿀 신규 노선들 ｜신림선(여의도~서울대)｜동북선(왕십리~상계)｜위례신사선(위례 신도시~신사)｜신안산선(안산·시흥~구로~여의도)｜월곶판교선(월곶~안양~판교)｜위례과천선(위례 신도시~과천) 수도권 고속 전철이 가져올 엄청난 변화 ｜수도권 교통의 혁명, GTX｜GTX-A(킨텍스~동탄 신도시)｜GTX-B(청량리~송도)와 GTX-C(의정부~금정) · 교통 호재에 따른 추천 지역 ｜판교, 교통 호재의 중심지｜과천, 최상의 입지 요건을 갖추다｜일산, 미디어 중심지로 거듭나다｜용인, 강남 접근성 개선으로 가치 상승

Chapter 4 황금 열쇠 3 교육 환경 주택 가격에 영향을 미치는 학원 밀집 지역 ｜학원 밀집 지역의 학력 성취도｜교육 정책에 따라 명문 학군도 변한다 · 교육 환경에 따른 추천 지역 ｜대치·역삼동, 학군의 위력을 보여 주다｜목동, 마포의 등장으로 위협받는 터줏대감｜중계동, 강북의 독보적인 강자｜분당·평촌·일산, 경기도의 대표 주자 Chapter 5 황금 열쇠 4 자연환경 자연환경이 부동산에 미치는 영향 ｜당신의 머릿속 공원의 크기는?｜산이 부동산 가격에 미치는 영향 산과 부동산의 상관관계 ｜서울 서북부｜서울 동북부｜서울 서남부 하천의 가치에 새롭게 눈을 뜨다 ｜한강보다 나은 하천의 접근성｜친환경 공간으로서의 하천 프리미엄 공원은 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까? ｜서울 4대문 지역의 공원과 주택 가격｜환골탈태한 서울역 인근｜용산공원에 대한 기대감이 반영된 용산 이촌·서빙고동｜성수동, 서울숲의 가치를 증명하다｜장위·번동, 북서울꿈의숲으로 꿈을 이루다｜입지에 따른 가격 차이를 보이는 상암동｜전통적 중산층 주거지인 신대방동과 보라매공원｜올림픽공원 효과가 약점을 누르는 방이동 일대 · 자연환경에 따른 추천 지역 ｜산지의 디스카운트 요소를 활용하라｜하천 프리미엄이 발생하는 조건｜공원 프리미엄을 누리는 곳들   Chapter 6 황금 열쇠 5 도시 계획 주거 환경 변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운 ｜뉴타운의 핵, 교남·아현 뉴타운｜입지 좋은 대단지는 결국 이긴다｜서울 뉴타운의 미래｜도시 계획을 바라보는 두 가지 시선 재건축에 관한 오해와 진실 강남 재건축 사업이 주목을 끄는 이유｜재건축을 가로막는 요인들 · 도시 계획에 따른 추천 지역 1 : 서울의 재건축 가능 지역 ｜서초구, 최고급 아파트촌으로 변신｜강남구, 최고급 주거지의 재탄생｜송파·강동구, 숨겨진 보석의 진가를 발휘하다｜양천·노원·광진구, 기대감을 키우는 지역 · 도시 계획에 따른 추천 지역 2 : 대규모 개발 사업 ｜단군 이래 최대 규모의 민간 중심 개발 사업, 삼성동 GBC｜지금 서울은 곳곳에서 개발 계획이 진행 중｜주요 역세권 개발 사업   Chapter 7 내 여건과 목적에 맞게 집을 갖는다는 것의 의미 왜 다들 부촌에서 살고 싶어 하는가? ｜부촌이란 어떤 곳인가?｜부자들의 네트워크 서울 집값은 왜 계속 오를까? 국민 소득 3만 달러 시대의 노후 주택들｜왜 집은 어느 정도 오른 다음에야 사고 싶어질까?｜지금 우리는 어느 정도의 수준인가?｜하지만 씀씀이를 줄이고자 하지는 않는다｜자산 취득은 인생의 필연적인 결론 최근 정부의 부동산 정책, 따라가야 할 수밖에 없는 외생 변수 ｜무주택자의 부동산 투자 전략｜다주택자의 부동산 투자 전략   책을 마무리하며3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 

 

[내용 및 느낀점]

내용	느낀점
우리나라 사람든 일생에 5번 정도 이주를 하게 되어 있다. 그때마다 후퇴하는 선택을 해서는 안된다. 인생의 시기에 따라 주택을 바라보는 관점이 달라지고 필요성도 달라지기 때문에 주택을 선택하는 기준도 달라질 수 밖에 없다. 이제 다음장에서부터 제시할 5가지 황금열쇠가 주택을 선택하는 여러분의 안목을 한층 높여줄 것이다.	생애주기별 주택을 바라보는 기준이 다르다. 자취하면서 내가 좋은 집이라고 생각했던 곳은 대다수가 좋아하는 집은 아니다. 대다수가 좋아하는 환경이 어떤 것인지 아는 것이 중요하다.
고소득직장을 판별하기 위해서는 어떤 회사가 돈을 잘 벌고 있는지 확인하면 된다. 이를 판단하는 가장 좋은 지표가 기업의 주가다.   세상의 모든 일은 유기적으로 연결되어 있어서 전체적인 관점에서 조망해야 하기 때문이다. 게다가 주가는 미래의 가능성을 미리 반영한 지표이기 때문에 해당 업종이 밀집한 지역의 주택 가격 변동을 추정하는데에도 큰 도움을 준다. 최근까지 주가 상승률이 높았던 업종이 어떤 것이었는지를 주택 시장에 투영해 보면 투자의 길을 발견할 수 있다.	세상의 일은 유기적으로 연결되어 있다. 금리가 낮아지고, 유동 현금이 많아지면서, 주식으로 돈이 흘러가고, 부동산까지 핫해지는 현재 상황을 한번 더 생각해보자.
과천은 분당, 판교와 마찬가지로 업무 기능을 동반한 지구를 개발할 계획을 세웠다. 바로 지식정보 타운이다.   경기 서남지역을 이끌고 있는 기업은 LS그룹니다. LS그룹은 창업 초기부터 안양과 군포에 거점을 두고 사업을 전개해왔다. 이 지역의 연봉 상위 역시 LS그룹의 각 계열사가 차지하고 있다.	LS그룹 : LG그룹에서 전선과 금속부문 등이 분리 · 독립하여 출범한 기업집단
4대문 통근자 입장에서 인천 계양이 주거 배후지로 들어왔다는 사실은 향후 추가적인 급행 노선 신설 등에 의해 배후지가 더욱 넓어질 가능성이 있음을 암시한다.
교통 호재의 핵심은 편리성과 더불어 정시성을 들 수 있는데, 교통수단을 이용하면서 정해진 시간 내에 이동할 수 있다는 점은 큰 매력이다.   지하철에 관심을 집중했지만, 이제는 광역전철에도 주목해야 한다. 광역전철이 신설될 경우 교통 낙후 지역의 개선도가 크게 높아지기 때문이다.
학교와 학원 둘 중에서 학부모는 어떤 것에 우선순위를 둘까? 학교라고 생각하는 독자가 많겠지만, 학원을 우선순위에 두는 부모가 비교적 많다. 왜냐하면 학교는 많지만 학원은 많지 않기 때문이다.   강남.서초.잠실 지역 학교의 평균 점수가 최상위권으로 나타난다. 그 다음이 목동, 광장동, 방이동, 중계동 지역이다 강남구와 노원(중계)양천(목동)구가 학원 규모에서 차이가 난다는 점이다. 강남구는 대형화된 전국구 학원 프랜차이즈를 중심으로 서비르를 제공하는 반면, 목동과 중계동은 아파트 상가 등에 위치한 소규모 학원들이 밀집되어 있다.   일산신도시에서 학원이 밀집해 있는 지역인 백석동과 일산동은 대입과 고입이라는 목표지저머에서 차이를 보인다.	학원가의 중요성 수도권에서 학군지의 위치   (지방 중소도시로 갈수록 학원가, 학군의 중요도는 달라진다는 것을 잊지 않아야 한다)
자연환경과 부동산의 상관관계를 명확하게 설명하기란 쉽지 않다. 고지대의 신축 아파트가 저지대의 구축아파트보다 가격이 높게 형성되는 것은 신축을 강하게 선호하는 시장의 기호가 반영된것이다.   하지만 물에 관해서라면 비교적 분명하게 답을 내릴 수 있다. 조망할 수 있으면 프리미엄이 붙는다. 우리나라 사람은 바다와는 그리 친하지 않은 편인지 집이 강을 끼고 있는 것을 좋아한다.   자연을 끼고 있더라도 그냥 바라볼 수 있는지, 아니면 산책이나 조깅이 가능한지에 따라 주택의 가치가 달라진다. 이런 관점에서 중.장년층과 청년층의 호불호가 갈린다. 바로 산이냐, 공원이냐 하는 문제다.
최근에 경희궁 인근에 개발한 뉴타운이 입주가 마무리되며 4대문을 대표할 만한 주거지로 등장했다.
부자란 거저 운으로 걸린 사람이 아니라, 오랜 시간에 걸쳐 쌓아 올린 부에 대한 철학을 가진 사람이라는 것이다. 그리고 '부자'들은 돈 자체에 매달리지도 않는다. 부를 얻고 유지하는 과정에 정성을 기울이고, 그런 태도와 마음가짐을 체계적으로 학습하고 노력한다. 정당한 노력을 통해 일정한 부를 이룬 사람들을 단지 나보다 많이 가졌다고 해서 색안경을 쓰고 보아서는 안되고, 이런 사람들이 모여 사는 부촌에 대해서 과도한 편견을 가질 필요도 없다.   부자는 단순히 돈이 많은 사람이아니라, 먹고 싶은 것을 먹을 수 있고 하고 싶은 것을 할 수 있고 살아가는데 불편함을 느끼지 않으며 아플 때 부담없이 병원에 갈 수 있는 등 부족함을 느끼지 않는 사람을 말한다. 대다수의 서민들에게 이처럼 부를 쌓는 첫번째 길은 좋은 집을 사는 것이다. 살기 좋은 동네에 살다가 나중에 집을 처분할 때 수익까지 남길 수 있다면 얼마나 좋은 일인다. 이러한 최소한의 노력을 물질에 대한 탐욕으로 폄하하거나 비판한다면, 그것은 그 사람에게 문제가 있는 것이다.	부자에 대한 개념, 내가 되고 싶은 부자는 어떤 사람인지에 대해서 한번 더 생각하게 되었다.   단순히 목표액에 초점을 맞추는 것이 아니라, 내가 하고자 하는 것이 어떤 것인지 한번 더 생각해봐야 한다.

* LS그룹 위치

 

 

* 최근 발표된 GTX 노선

 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설 - 서울 수도권 입지